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La restitution du Dépôt de garantie

La présente fiche est un résumé succinct de la formation réalisée le 23/02/2021 afin que vous puissiez retrouver facilement les éléments principaux de la Loi du 6 Juillet 1989 et l’article relatif au Dépôt de garantie.

Présentation succincte de la Loi du 6 Juillet 1989 :

La loi du 6 Juillet 1989 vise à encadrer les rapports entre propriétaire/bailleur et locataire.

→ La loi ALUR du 24 Mars 2014 a étendu le champ d’application de la loi du 6 Juillet 1989 portant réglementation des baux ruraux à la location meublée.

→ Il résulte des dispositions de la loi ALUR que le logement meublé loué à titre de résidence principale est soumis aux mêmes règles que les baux d’habitation

Les principaux articles de la Loi du 6 Juillet 1989 :

→ Article 3 : précise les éléments que le contrat de bail locatif doit comporter obligatoirement, à savoir : le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ; le nom et la dénomination du locataire; la date de prise d’effet et la durée ; la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée; la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive; le loyer de référence; le montant du dépôt de garantie si celui-ci est prévu.

→ Article 3-2 : « Un état des lieux est établi (…) dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location (…). Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement ».

→ Article 6 relatif au logement décent : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…) ».

→ Article 7 relatif aux obligations du locataire : je ne le détaille pas ici car top exhaustif. Je vous invite à en prendre connaissance.

→ Article 10 : « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans (…). ».

→ Article 15 : possibilités et modalités pour le bailleur de donner congé au locataire.

→ Article 17-1 : « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat (…) ».

→ Article 23 : est relatif aux charges récupérables.

→ Article 25-11 : est relatif à la compétence de la Commission départementale de conciliation.

ARTICLE 22 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal (…). Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main, ou par LRAR des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur (…) sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur (…) sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (…) ».

Compléments suite à questions posées lors de la formation

→ Article 25-6 : Le dépôt de garantie pour un logement meublé ne doit pas être supérieur à deux mois de loyer hors charges.

→ Article 25-8 : la durée du préavis est d’un mois pour les logements meublés, y compris lorsque la durée du bail est seulement de 9 mois. Le préavis est à signifier au propriétaire par LRAR.

→ Article 7-1 : délai de trois ans pour récupérer tout impayé de loyer ou de charges auprès du locataire défaillant.

Je reprécise que la réévaluation du montant du loyer hors charges n’est pas possible au-delà d’un an, et toujours sous conditions que cette revalorisation soit mentionnée dans le contrat de bail.

Aussi, si un propriétaire oublie de revaloriser le montant du loyer pendant une période de 5 ans par exemple, il ne pourra revaloriser celui-ci qu’à partir du montant du loyer prévu initialement dans le contrat de bail, et le calcul sera donc le suivant :

Nouveau loyer = loyer en cours * nouvel IRL du trimestre de référence du contrat/IRL du même trimestre de l’année précédente.

Dernier point abordé lors de la formation, quant au congé donné par le bailleur, l’article 15 de la Loi du 6 Juillet 1989 prévoit en son titre III : « III. ― Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

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